賃貸物件を退去する際 不動産会社の言い値で金額を払っていませんか？その退去費用下がる可能性があります。
こんにちは1です。今日は賃貸物件の退去費用を交渉して下げた話をします。
やった事は全部で４つ
- 入居時に渡された解約通知書を絶対使わない！自分で作り郵送する。その際今後のやりとりはMail対応のみと伝える
- 鍵を郵便局から特定記録郵便で郵送する
- 退去立ち会いをしない
- 国土交通省のガイドラインを参照しながらMailで納得の行くラインまで交渉する
順番に見て行きます。
（1）入居時に渡された解約通知書を絶対使わない！
入居時に渡された解約通知書に関して、不動産会社にもよりますが書いてある文章に罠が多いです。たとえば、今回の僕の通知書には、下記の内容があらかじめ書いてありました。
- 明渡しに遅延が発生することがあれば、理由如何を問わず、遅延によって発生した損害は賠償いたします。
- 解約月の賃料は、日割精算は致しません。
わざわざこちらから不利な条件に判子を押す必要はありません。入居時の不動産会社の解約通知書を使う事でこちらの条件が不利になり今後の交渉にひびきます。それを回避するために自分で解約通知書を作ります。
またこの時に言った言わないを防止するため今後の対応は必ずMailで行う表記をします。
記事の最後にアレンジして使えるテンプレート文章を載せて置きます。
（2）鍵を郵便局から特定記録郵便で郵送する
退去は解約通知書と鍵の返却を持って完了します。直接手渡す必要はありません。対面手渡しだとこちらに不利な契約を結ばされる可能性があるため。郵送で念の為送った記録が残る特定記録郵便を使い郵送しました。
（3）退去立ち会いをしない
退去立ち合いをしない理由は、退去立ち合いに来た業者の提示する納得の行かない見積もり金額で判子を押さないためです。対面だと断りづらい方が多いと思います。解約通知書に退去立ち合いをしないと書く事でこのリスクを事前に避けられます。
（4）国土交通省のガイドラインを参照しながらMailで納得の行くラインまで交渉する
僕の今回のケースは特約条項に下記文章が入っていたので敷金の返還は難しいかなと思いましたが、まず交渉します。言うだけは料金が発生しません。
- 明け渡しをする際は、指定業者による室内クリーニングを実施し、その費用を負担すること
この時意識する事は、不動産業界の下駄を履かせる文化です。
不動産投資の書籍を読むとほぼ全ての書籍に書いてありますが、不動産業界では不動産を販売する時あらかじめ希望額ではなく少し高い値段を設定するそうです。
これは、交渉された時にはじめから希望額だとその金額より安い金額になる。だから下駄を履かせて金額を希望額より高く設定します。
今回の僕の希望額は、退去費用０円です。なので下駄を履かせて敷金の全額返還を希望しました。
不動産会社からの請求額は、エアコンクリーニング代の￥12,000のみでした。相場とは感じましたが、この金額が僕は納得行きませんでした。なぜなら入居時にエアコンクリーニング代￥12,000を支払っているからです。特約事項に入っていて難しいのは承知の上で下記Mailで返信しました。
“お世話になっております。
解約精算書を確認させて頂きました。
内容に関してお伺いしたい事がございます。
まずエアコンクリーニング代¥12,000に関して特約条項に記載はありますが、国土交通省のガイドラインP21によりますと。
エアコンの内部洗浄（考え方）喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。
と記載があります。
また、P５５事例２７にも
通常損耗を賃借人の負担とし、解約手数料を賃借人の負担とする特約が消費者契約法により無効とされた事例がある
【京都地方裁判所判決平 19.6.1】争点となった部位トイレ・キッチン・エアコン等の清掃費用
そのためエアコンクリーニング代の支払いは応じられません。
また、ハウスクリーニング代（敷金）¥35,000に関しても国土交通省のガイドラインP21に全体のハウスクリーニング（専門業 者による） （考え方）賃借人が通常の清掃(具体的 には、ゴミの撤去、掃き掃 除、拭き掃除、水回り、換気 扇、レンジ回りの油汚れの除 去等)を実施している場合は 次の入居者確保のためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。と記載があり通常の清掃は実施しておりましたので敷金￥38,500の全額返金を希望致します。
ご多忙のところ大変お手数をおかけしますが、ご検討のほどどうぞよろしくお願い申し上げます。”
国土交通省ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
このMailで交渉した結果退去費用が¥0円になり判子を押しました。
まとめ
今日は、不動産会社と交渉し退去費用が安くなった話をしました。
手順は以下です。
- 入居時に貰った解約通知書を使わない
- のちに揉めないためやりとりはMailで行う
- 鍵は特定記録郵便で郵送する
- 退去立ち合いはしない
- 国土交通省のガイドラインを参照し交渉する
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
記事の最後に、アレンジして使える解約通知書テンプレートを載せて置きます。
最後に今回退去費用を交渉しようと思ったきかっけはこの文章を読んだ時でした。
賃貸は入居時だけじゃなくて、退去時もぼったくりが横行してるで！退去費用は賃借人の無知につけこんで上乗せされることが多いねん。
お金の大学改訂版 両＠リベ大学長 朝日新聞出版より引用
最後まで読んで頂きありがとうございました！
アレンジして使える解約通知書テンプレート
“ 解約通知書
（不動産会社名）ご担当者様へ
いつもお世話になっております。（借りている賃貸物件の住所）の（名前）と申します。
（）年（）月（）日を持って、（賃貸物件名）の契約を解除します。
鍵は（）日までに返却致します。
今後のやり取りは言った言わないを防止するため下記メールアドレスまで全てメールでお願いします。
（Mailアドレス）
なお退去立会はしません。
鍵は退去日までに郵送でご返却致します。
退去費用の請求は国土交通省のガイドラインに沿ってお願いします。
また原状回復費用を請求される場合、減価償却部分を明確にしたいので、貸主側の立証責任において、最初から新品だったかどうかを証明する写真や領収書も添付してください。
金額は専門家に確認してから返事します。
（住所）
（名前）”
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